物件検討vol.1|神奈川県相模原市/4000万円/利回り7.11%/築19年

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たろうです。

満室1棟目を購入して途端にやることが無くなってしまいました。。

・・・そんなことではイカン!!

ということで、自らの知識を廃れさせないようにするため、そして過去の反省も踏まえて、これまでにご紹介いただいた物件や検討した物件、買付を入れた物件などを振り返っていきたいと思います。

まずは第1弾ということで神奈川県相模原市の物件。ちなみにこちらは検討の結果、お断りした物件になります。

物件スペック

物件価格 \40,000,000
表面利回り 7.110%
想定年間家賃…① \2,844,000(\237,0000/月)
支出計…② \146,568(\12,214/月)
固都税…③ \103,000(\8,583/月)
築年数 19年
構造 木造ストレート葺2階建て
交通 JR線 徒歩15分
総戸数 1Kロフト付き×6戸
建物評価額 \5,798,818
土地評価額 \12,000,000

融資・諸費用条件

融資額 \40,000,000(フルローン)
金利 2.800%
融資銀行 S銀行
借入年数 31
返済額…④ \1,931,748(\160,979/月)
仲介手数料 売主のため無し
諸費用合計 \1,502,833

収支

①-②-③-④ \662,684(\55,223/月)
実質利回り 1.656%

こんな感じで検討した

この物件の紹介を受けたとき、まず初めに思ったことは

利回りひっく!!!

でした(スミマセン)

新築・築浅ならいざしらず、さして主要でもないこの駅で徒歩15分、ましてや築19年で表面7.11%はなぁ・・・なんでこんなん紹介してくるんだろ?・・・まぁ私が初心者だから仕方がないのかな?

なーんて思ってました。

とはいえ、せっかく提案していただいたものを検討もせずに無碍にするのもということで、しっかりと自分なりにシミュレーションしてみることにしました。

電卓パチパチ、どれどれいかほどか・・・

仮に満室状態をキープしたとして、じゃぁ初期費用の回収にどのくらいかかるのかな、と。

・諸費用合計  約\1,500,000
・不動産取得税 約\400,000
・初期費用合計 約\1,900,000 とすると

満室経営を続けたとして(保険を年\60,000とします)

\1,900,000÷(\662,684-\60,000)≒3.2年

お、これは中々。やっぱフルローンで仲介手数料無い分、この回収スピードは確かに魅力的かも

けど、これって満室経営を前提としてるからなぁ。空室リスクを全く考慮してないし。じゃぁ仮に、空室控除額・仲介広告費・原状回復費を含めたらどうなるだろう。

空室率4%、募集期間1ヵ月、広告費1ヵ月、仲介手数料1ヵ月、原状回復費1ヵ月で見てみるとどうだろう。

・空室控除 \2,844,000×0.04%≒\114,000
・広告費控除 \40,000
・原状回復費 \40,000
・仲介手数料 \40,000
・合計    \234,000

となると、手残りは

約\600,000-\234,000=\366,000(\30,500/月)

となりました。

うーーーん。どうだろこれ。。

確かにイニシャルコストは少なくて、2棟目3棟目に拡大する上で現金が残せるというのはメリットなんだけど、そもそも返済比率が約68%と高くて、簡単に赤字になりそうなんだよなー。そもそも空室控除4%って相当甘く見てもこの結果だし、これは・・・どうなの?

後、築19年ってことはこれから修繕費もかかってくるだろうし、そのために現金蓄えなきゃならんだろうけど、大したCFも望めないとなると、いくら購入ハードルが低くても経営するとなると・・・どうなの?

じゃぁキャピタルゲインが取れそうなのか?

仮に10年間頑張って運営して、家賃下落率を0%で、築30年の物件を利回り10%で割り戻して売却使用した場合、

売却価格 \2,844,000÷10%≒\29,000,000
10年後の残債 約32,000,000

うーーーーん。赤だなぁ。。

ってな感じなんですけど、どうなんですかねぇ・・・?(;´Д`)

って紹介してくれた不動産屋さんに質問してみました。

結論

結果としては買わなかったわけですが、後に聞いた話だとすぐに他の方に売れたそうです。

うーーーん、自己資金多めに入れたのかな?それでもこの物件の魅力ってイニシャルが少ない以外そんなにないと思うんだけどなー。。

まぁ1棟目として私が検討した結果、駄目かなーと思ったわけですが他の活用方法があったのかもしれません。そもそも私のシミュレーションが全然違うかもしれないというのも拭えませんが(;’∀’)

 

皆さんどうでしょう?買いですか??

 

 

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