2022年物件探しその5 千葉県に行ってきました。

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たろうです。

コロナの症状もようやく落ち着き、自宅待機期間も満了したので早速問い合わせしていた物件を見学してきました。

本日は千葉県の物件を2件!(「けん」が多いな・・・)

その前に、今年の活動状況をちょいとまとめてみたら今のところこんな感じ!

稼働日数:54日(2/23現在)
問い合わせ件数:21件
現地調査数:6件(28.6%)
買付数:1件(4.8%)

本当は物件閲覧数を母数に取りたいところだけど、そんなん数えてられないんで問い合わせ件数を母数とした結果、どうなんだろ、多いのか少ないのかわからん。仮に、物件閲覧数を500件とすると・・・(そんぐらいは絶対見てる)

問い合わせ件数:21件(4.2%)
現地調査数:6件(1.2%)
買付数:1件(0.2%)

500件見てようやく1件買付ってとこか、こりゃぁもっと頑張んないと買付までたどり着くのは至難の業だなぁ・・・っていうか最近は築年数が新しかろうが古かろうが、利回り8%前後ばっかりでどうにもって感じ・・・築古で8%台の利回りの物件なんて買うわけないと思うんだが、何考えてんだ・・・?まぁいいや!

千葉県千葉市の物件

さて、本日の物件ですがスペック的にこんな感じ

  • 販売価格は5000万前後
  • 築30年前後のアパート
  • 利回りは11%前後
  • 木造
  • 駅徒歩15分前後
  • 単身者向け間取り
  • 付近に大学あり
  • 駐車場は7台

正直、頭金10%入れると予算的にこの価格は厳しーんですが、最近の物件にしては悪くない利回りかなーっと。あとはランニングコストがどのくらいかなーって感じですが、付帯設備として、おそらくですが

  • 浄化槽
  • 無料Wifi

がありそう。だったらこんな感じか・・・?

  • 浄化槽定検、清掃 5000円/月
  • Wifi 8000円/月
  • 共用電気 3000円/月

徳島大正銀行が使えそうだから、金利は2%前後だとすると今のところのシミュレーションだと

  • 返済比率 48.5%
  • 経費率 10%台(満室想定)

でいけそう。うん、十分合格圏内!!

ただ、大規模修繕はやらなきゃいけなそうだから、その分だけ指値をみてもらえたらなーってかんじなので、休み明けに営業さんに相談してみよう!

しかし最近の関東の投資家?は満額買付ーとか、現金払いーとか、ローン特約なしーとか、強すぎて私みたいなウンコ初心者は中々入る隙が無くて大変・・・

始めから全てがいい条件で買えるなんて思わずに、ある程度運用ができるラインを妥協点としてまずはフィールドに立つことが大事だなと最近強く思ってますわ。

千葉県船橋市の物件

そのままハシゴして2件目の物件へ

  • 販売価格は2500万前後
  • 築40年前後のアパート
  • 利回りは11%前後
  • 木造
  • 駅徒歩5分圏内
  • 単身者向け間取り

こちらは駅近かつ大きなスーパーも目の前で利便性が最大の売り、しかも安い。

しかしなぁ・・・この築年数で利回り11%前後ってのがなぁ・・・土地値はそれなりに出てるから、10年くらいで更地にして土地を売却ってのが出口戦略になるのかな。それでも大した利益にならなそう・・・ってか10年でトントンくらいか?いやむしろいろいろ引いたらマイナス・・・?

基本的にはストックで家賃収入を得ていたい考えなので、売却での出口はあんまり考えたくないんだよなー・・・けど、駅近いし需要は一定数あるのかな?けどこの価格では買いたくないな~って感じでした。

結論

1件目はランニングコストの裏が取れれば買付入れます、2件目は保留で!!

 

 

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