たろうです。
先週から娘に変な風邪をうつされてしまい、既に３日会社を病欠してしまいました。。汗
ちなみに抗原検査もPCRも陰性でしたので、本当にただの変な風邪です。
ようやく復調してきたので明日からは職場復帰できそうです！そしてせっかく時間ができたので物件１号について色々と資料整理をしていました。（思えば残金決済翌日から寝込んでたので書類が散らかり放題だったので・・・）
そして、余った時間は今一度周辺の物件スペック調査を行うことにしました。
調査方法
suumoの賃料・設備相場チェッカーである程度絞り込みを行って、大体３~５件をピックアップします。無料で使える割には結構便利です。
https://www.suumo-onr.jp/checker/search
調査項目
持ち物件によっていろいろ変わるかと思いますが、私は以下の項目を比較して、自分の物件より優れいている項目については【調整値】を入れて賃料を算出します。
調整の例）
自物件…家賃50,000円、比較物件…家賃55,000円の場合
①自物件にはない独立洗面台が比較物件についている … -500円
②自物件にはないオートロックが比較物件についている … -1000円
③自物件にはあるネット無料が比較物件にはついていない … +1000円
・・・
調整後の比較物件賃料…54,500円
ってな感じです。ようは「もし、比較物件には自物件同様に〇〇がついてなかったら家賃はいくら下がるか？」という考え方です。
そして、比較項目はこんな感じで設定しました。
- 部屋面積
- バルコニーの向き
- 駅からの徒歩分数
- 建物の構造
- 所在階
- オートロック
- 防犯カメラ
- 防犯シャッター ▲
- TVモニターフォン ▲
- 無料インターネット
- 宅配ボックス
- ペット飼育
- バス・トイレ別 ▲
- 温水洗浄便座 ▲
- 浴室乾燥機 ▲
- 独立洗面台
- 室内洗濯機置き場 ▲
- ロフト
- キッチン設備
- シューズボックス ▲
- 嫌悪施設の有無
- 保証会社有無 ▲
やってみた結果、同様の家賃相場で築年数の物件には当然ついていた項目には【▲】をつけました。次からは比較項目として外そうと思います。要はそれ以外の項目が差別化要因になりえそうです。
結果
今回は直近で入居履歴があった部屋を比較対象としたのですが、相場とほぼ変わらないかなといった印象でした。
しかし、中には㎡単価で500円くらい（賃料に直すと10,000円くらい）自物件よりも条件が良いところもあり、相場観を常に把握してくことは重要だなと感じました。あまり安いところに合わせてエリアの相場を下げるようなことはしたくないので、仮に空室になった場合も管理会社と打合せをしっかりと行ったうえで賃料設定をしていきたいと思います。
基本は賃料を安易に下げるのではなく、付加価値をつけて高く貸せるようにしたいと思います。
ちなみに、各項目を調査していったところによると、宅配ボックスを設置している物件は思ったよりも少なく、単身者をターゲットとしている私の物件としては、仮に付けた場合は大きな差別化要因となるかもしれません。また、築年数の浅さからペット飼育は調査した物件すべてが不可となっておりましたので、これについても敷金２カ月分とるかわりにペット可にするなど、戦略的にはアリかもしれませんね。
いつ空室が出ても戦略を打ち出せるように今から色々と考えておきたいと思います(笑)
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