2022年物件探しその１　埼玉県鴻巣市に行ってきました。

たろうです。

今年１発目の物件探しで、埼玉県鴻巣市へ車をかっとばしてきました！

・・・遠い、Ｎ－ＢＯＸで行くには遠かった・・・約70km。腰が痛い。。

昨年末に車を大きめのＳＵＶから軽自動車に乗り換えて、街乗りは便利になったんですが長距離はきっつい。腰痛いし風にあおられて疲れる～～～。。。

まぁ車の話はさておき、物件ですね、物件！物件！！

埼玉県鴻巣市の物件スペック

ちょっと濁しますが、こんな感じです。

• 築10年前後の綺麗なアパート
• 利回りは8%前後
• 木造
• 駅徒歩20分県内
• ファミリー需要向けの間取り
• 周辺小中学校あり

駅自体もあまり耳にしないし今までスルーしていたんですが、とある地銀を使えば融資期間を35年取れそうで、返済比率を40%前半まで落とすことができ、利回りは大したことがないのですが結構いいキャッシュフローが取れそうです。

今後物件を増やしていく上で、私が重視しているのは以下の2点です。

1. 返済比率は50%以内
2. 色々な銀行とお付き合いすること

今回の地銀さんは1棟目のみ、融資相談可能ということだったので物件探しの条件として、まずはその銀行が融資してくれる条件に合致しているか？という縛りがありました。

今後どんどん増やしていく上で、銀行は重要なパートナーですからね。良い条件で借りられるのであればそれを使わない手はない。

ということで、今回の物件が候補にあがりました。

もともとは築30年前後で探していたが

物件価格も抑えられるし、利回りも10%以上取れる築30年前後の物件を中心に探していたのですが、よくよく計算してみると築浅で狙った方が融資期間が長く取れてキャッシュフローも上げられることが分かったんですね、昨年末に。（融資期間がこんなに影響するなんて、お恥ずかしながら意識してなかった・・・）

であればということで、1棟目は築20年以内に絞って今は探しています。

たとえ利回りが低くてもキャッシュフローが狙ってる額取れてればとりあえずオッケー、出口戦略も比較的立てやすいので、1棟目としては意外と悪くない選択肢なのかな？って思ってます。（素人考えだとは思いますが・・・）

見学した感想

物件自体はさすが築浅！！非常にきれいで、勤務先が近くであれば全然私住みます！って感じです。

アパートのある町自体はおそらくベッドタウンのような場所だと思います。このエリアは新しい街区なのか？新築に近いような戸建てしかなく、非常に閑静な住宅街でした。若い夫婦が多そうです。

近所にはコンビニもあるし、駅も徒歩圏内で鴻巣市自体は住む上で特に不満なく住めそうなエリアでした。

また主要路線の高崎線は湘南新宿ラインに乗り入れしているので、横浜へのアクセスが良いというのも評価できますね。

物件自体がファミリー向け、また周辺もファミリー層が多いため、幼稚園や小中学校の場所も気になるところでしたが、徒歩10分県内にすべて揃っていたので住環境としてもいい感じ。

あとは競合物件ですが、新築のアパートがちらほら・・・ちょーっと嫌ですが、物件的には私が検討している方が使いやすそうなので十分戦えるかと思います。

ただし、家賃下落率は築20年前後の家賃相場を見ていると、おそらく年1%位を計上しておいた方がよさそうだと思いました。

ランニングコストはこの物件サイズで15,000円/月と聞いて「ちょっと高いなぁ～」と思いましたが、シミュレーション上では許容内。コストカットできる場所があるのであれば購入後に考えてみよう。

唯一気になっているのは、土地値がそんなにつかないので積算価値があまり高くなさそうなところ。収益性は悪くなさそうなのでそこをどう見るか・・・というところでしょうか。

結論

買付入れるつもりです！！1棟目取得なるか・・・