たろうです。
今年一発目で検討していた鴻巣市の物件ですが、2度目の見学を終えて物件自体には問題なさそうということで現在契約の手前まで話が進んでいます。
と、言うのも実はすでに買付及び売買契約まで済んでいた方がいたんですが、融資でこけてしまったようで私にお話が回ってきて急ピッチで検討を進めたという次第です。
そんなこんなで今週は物件のことで頭がいっぱい。何にも手がつかん。。
うーん
うーーん
うーーーん
悩む
まぁぶっちゃけていうと、想定よりキャッシュフローが出ていなんですよね。
もともとは超ざっくりですが月12～13万位でるんじゃねーの？って感じだったんですが、予想外のコストがどんどん積みあがっていって、結局今は月7万程度まで下がってます。
これってアリ？？
・共有部の費用 15,000円/月（予想では5,000円/月）
・固都税 230,000円/年（予想では65,000円/年）
・空室の控除 230,000円/年（予想では150,000円/年）
うーん、数字を厳しく見すぎてるのかな。少なくとも空室控除や原状回復費用、広告費とかは無ければプラスになるし。。
厳しく見た経費率が・・・35%！！
うーん、どうなんだろ。厳しすぎてチャンス逃してる？？
仮に満室運営で問題ない場合の経理率は・・・20.6%！！
これなら妥当か。
まぁ返済比率が40%台前半だからリスクは少ないとは思うけど、儲けが出ないかもとう別のリスクが・・・けどこれは賃貸運営の手腕が問われる話なのか・・・（満室維持するためにも）
うーん悩む。一番のリスクはここで手持ち現金の6割を使うことになるので、キャッシュフローが予定より出ないと2棟目まで結構な時間を使うことなんだよなー、そうなると3か年計画に支障が・・・
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悩むーーーーーーー！
とりあえず質問しまくってモヤモヤがない状態で契約を迎えよう。（たとえキャンセルで迷惑をかけたとしても）
以上
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